Эксперт № 22 (2014)
Шрифт:
Сегмент торговой недвижимости будет чувствовать себя лучше, чем офисной, согласно утверждают аналитики, поскольку он ближе к потребительскому рынку, к удовлетворению базовых потребностей населения. «Однако это вовсе не означает, что туда пойдет больше инвестиций, так как в силу тех же ценовых ожиданий собственников продажи могут быть более агрессивными, чем в офисном сегменте, — отметил Валентин Гаврилов. — При плохом сценарии в эти сегменты может прийти по 1–1,5 миллиарда долларов (35–40 процентов от уровня 2013 года), при более позитивном — от 1,5–2 миллиарда». Сделок, подобных покупке Morgan Stanley петербургского торгового центра «Галерея» и московского ТРК «Метрополис», в этом году ждать
«Рекорды вывода объектов на рынок по итогам года будут во всех сегментах, хотя некоторые проекты все-таки заморозят, — считает Денис Соколов. — Связано это с тем, что строительство крупных объектов часто ведется не просто на кредитные деньги, а на западные кредитные деньги. Но знаковые проекты высокой степени готовности, разумеется, будут достроены». В хорошие времена не сдается в срок 40% запланированных объектов, но в этом году показатель достигнет 60%, полагает эксперт.
Ввод торговых площадей вырастет в полтора раза
Сложившаяся экономическая ситуация и изменившаяся политическая обстановка не привели к значительному снижению спроса на торговые помещения со стороны арендаторов, но существенно замедлили процесс согласования договоров аренды. Часть арендаторов решила попытаться добиться снижения арендных ставок. Однако, по информации CBRE, прайм-ставка для арендаторов небольших площадей (100–200 кв. м) в галереях ведущих торговых центров остается стабильной: в среднем 2060 долларов за 1 кв. м в год. Небольшое снижение арендных ставок (порядка 10–15%) наблюдается среди якорных арендаторов — розничные сети инициировали пересмотр арендных ставок в сторону понижения.
Основная схема, уже практически повсеместно используемая в торговой недвижимости, — процент с оборота плюс фиксированная ставка аренды. «Для арендодателя процент, как правило, лишь небольшое приятное дополнение к фиксированной ставке, — отмечает Михаил Рогожин , управляющий директор отдела торговых помещений CBRE. — Но сейчас все понимают: если настаивать на “фиксе”, то можно очень сильно недобрать арендаторов».
В среднем по рынку ставки аренды остаются на прежнем уровне, сообщает Knight Frank, однако в процессе переговоров девелоперы в некоторых случаях предоставляют потенциальным арендаторам дополнительные скидки или оговаривают другие дополнительные условия в договорах аренды. «Возможно, девелоперы будут прописывать в договорах аренды так называемую step rent — дисконт от базовой арендной ставки на первые годы работы с постепенным повышением, — полагает директор отдела аналитики Knight Frank Russia Ольга Ясько . — В менее востребованных объектах вероятно снижение арендных ставок».
Количественных изменений в спросе не произошло, однако изменилась его структура — в пользу магазинов большей площади. «Многие одежные марки вместо ранее традиционных 150–200 квадратных метров рассматривают помещения площадью от 300 метров и более, — пояснила Ольга Ясько. — Некоторые компании выделяют ассортиментные группы, выпуская их на рынок под новым брендом». Например, H&M вслед за крупнейшим испанским ритейлером Inditex представила в 2013 году в ТРЦ «Афимолл» линейку товаров для дома H&M Home, а в ТРЦ «Золотой Вавилон Ростокино» открылся первый магазин аксессуаров Guess Accessories одноименного бренда. Весной на рынок Москвы вышли восемь новых международных брендов: Conguitos, Dirk Bikkembergs, Harman, Lene Bjerre, Max Brenner, MIO, Monki, Sinsay. А еще шесть сетей заявили о предполагаемом выходе на рынок Москвы в течение 2014 года.
Таблица:
Крупнейшие
Количество вакантных площадей в торговых центрах Москвы сохраняется на уровне 2,6%. Однако, по прогнозу Knight Frank, к 2015 году их доля в столице может достигнуть 7%. Причина тому — рекордный объем ввода торговой недвижимости в 2014-м.
В Москве к вводу заявлено свыше 900 тыс. кв. м качественных торговых площадей. В случае реализации заявленных планов Россия станет абсолютным лидером по объему рынка ТЦ в Европе, обогнав Великобританию и Францию, считают эксперты консалтинговой компании JLL. Впрочем, традиционно не все проекты будут введены в заявленные сроки, а объем нового предложения по итогам 2014 года может составить порядка 600 тыс. кв. м. Но все равно 2014 год с высокой вероятностью может стать рекордным по объемам нового строительства торговых центров начиная с 2009 года, а показатель обеспеченности торговыми площадями может достичь 430 кв. м на 1000 человек, что сопоставимо, например, с Берлином и Веной. Наиболее ожидаемыми объектами 2014 года являются ТРЦ «Авиа Парк», «Вегас Крокус Сити», «Весна», «Мозаика».
В целом объем ввода торговой недвижимости в России в 2014 году должен в полтора раза превысить аналогичный показатель 2013 года. 700 тыс. кв. м, по данным CBRE, планируется сдать в городах-миллионниках. Больше всего — в Екатеринбурге и Самаре, где на стадии строительства находятся такие проекты суперрегионального формата, как «Гагарин Молл», «Глобус» (вторая очередь), «Амбар» и «Аврора» (третья очередь). Во Владивостоке, Сургуте и Новокузнецке на стадии строительства находятся пять торговых центров, в Барнауле четыре и три — в Кемерове.
В Европе на 1000 жителей приходится от 400 до 600 кв. м качественной торговой площади. По оценке CBRE, Краснодар и Санкт-Петербург уже давно обогнали Европу, и Москву по этому показателю — 917 и 607 кв. м. соответственно против московских 360. «Екатеринбург, как и Краснодар, уже опередил Москву по строительству торговых центров, — отмечает управляющий партнер Colliers International в России Николай Казанский . — Более перспективны для девелоперов города с населением 200–300 тысяч человек, обладающие потенциалом для развития сегмента торговой недвижимости».
Что касается собственно объектов для инвестирования, то вкладывать сейчас будут главным образом в небольшие торговые центры либо в высокодоходный стрит-ритейл.
Рынок арендатора
Сегодняшний офисный рынок — это «рынок арендатора», единодушны наблюдатели. Увеличение доли свободных площадей и снижение средней ставки аренды дают компаниям возможность выбирать помещения в зданиях любого формата и любой стадии готовности. Арендодатели, в свою очередь, готовы обсуждать предоставление офисных блоков различной площади, снижение ставки аренды и выполнение отделочных работ за свой счет.
В отличие от торгового сегмента в офисном уже не ждут негативных последствий макроэкономической ситуации, а сполна их переживают. Объем спроса в первом квартале продемонстрировал наименьшее значение с середины 2009 года, напоминает Knight Frank. Объем сделок аренды и покупки качественных офисных площадей за первые три месяца снизился почти на 35% по сравнению с показателем прошлого года.
«Арендаторы по-прежнему с осторожностью принимают решение о переезде офиса, отдавая предпочтение продлению договоров аренды, — отмечает директор по работе с корпоративными клиентами Colliers International Вера Зименкова. — Конкурирующие бизнес-центры не могут предложить очень низкую аренду. А если экономия составляет менее 25 процентов, то переезд становится не особенно интересным».