Эксперт № 38 (2013)

Эксперт Эксперт Журнал

Социальная жилищная политика

Однако мегапроекты, толкающие цены вверх, — не самая интересная тема на казанском рынке недвижимости. Гораздо важнее то, что в Татарстане проводится сильная жилищная политика, которая препятствует повышению цен. Благодаря этому в 2000-е годы жилье в Казани стоило дешевле, чем в большинстве городов-миллионников. В 2005-м стоимость квадратного метра составляла всего 25–27 тыс. рублей, а еще пять лет назад аренда однокомнатной квартиры обходилась в 4–6 тыс. рублей.

Каковы элементы сильной жилищной политики? Во-первых, в Татарстане очень много строят, большое предложение новостроек

сбивает цены. В 2012 году было возведено около 1 млн кв. метров при населении 1,15 млн человек. Это почти тот самый «один квадратный метр на человека в год», о котором давно мечтает федеральное правительство. В этом году объемы строительства будут ниже — ожидается порядка 820 тыс. кв. метров — из-за загруженности строителей на объектах Универсиады. Однако даже на фоне снижения Казань остается лидером в Поволжье.

Во-вторых, в Казани в 1995–2005 годах эффективно работала программа сноса ветхого жилья в центре города: старые дома сносили, жильцам давали квартиры в новостройках. Побочный эффект программы — насыщение рынка недвижимости дешевыми квартирами. «Людей переселяли в новые квартиры, и многие тут же продавали их. Покупали комнату в коммуналке, и еще оставалась существенная сумма на жизнь. Дешевые квартиры от переселенцев долгие годы тянули цены на жилье в городе вниз», — рассказывает казанский риэлтер.

Но вот самое удивительное: в Татарстане уже девять лет действует уникальная для России система социальной ипотеки. Существует внебюджетный Государственный жилищный фонд при президенте Республики Татарстан, в который на первом этапе крупнейшие предприятия области перечисляли в добровольно-принудительном порядке 1% прибыли. Сегодня в программе участвует уже почти 2000 предприятий. Эти средства объединяются с бюджетными, с кредитами и вложениями очередников, и на них строится жилье. Новостройки продают бюджетникам на льготных условиях. Любой работник бюджетной сферы, имеющий менее 18 кв. метров на человека, может встать в очередь и со временем купить квартиру в новостройке по специальным ценам, близким к себестоимости, — сейчас это в среднем около 27 тыс. рублей за квадратный метр. Существует и система вычетов: при рождении ребенка 18 кв. метров семья получает бесплатно. На покупку квартиры бюджетник может получить кредит по льготной ставке 7% на 28,5 года. Сами квартиры разыгрываются на конкурсе в зависимости от срока ожидания квартиры и сделанного взноса. В последние годы работники компаний — доноров программы также получили право приобрести квартиру на льготных условиях, но условия эти не такие комфортные, как для бюджетников. Всего в Татарстане с 2005 по 2012 год по системе социальной ипотеки построено более 73 тыс. квартир.

Наконец, республика — в авангарде раскручивания пилотных проектов по арендному жилью. За последние годы построено более 400 арендных квартир, сейчас ведется строительство шести домов на 870 квартир для сдачи в аренду. Чиновники предполагают, что эти квартиры будут сдаваться по ценам на треть ниже рыночных, а часть квартир через пять лет проживания можно будет выкупить. К 2015 году удельный вес арендного жилья в новостройках должен составить уже 15%.

Волжская Рублевка

Казанская Рублевка называется Боровое Матюшино. Региональная элита — чиновники, бизнесмены, политики — живут в 14 километрах от города, за большим лесным массивом. На приезжего Боровое вряд ли произведет особое впечатление: дома в лесу трудно рассмотреть — как и на столичной Рублевке, везде высокие заборы, какие-то участки охраняют автоматчики. Но с точки зрения природы Боровое Матюшино даст фору Рублевке —

поселок расположен прямо на берегу Волги. И только когда смотришь на него с воды, можно увидеть местные роскошные особняки и дворцы.

Если продолжать сравнение с Рублевкой, то очевиден еще один важный плюс — до центра Казани можно добраться всего за 15–25 минут. Это стало возможным благодаря новым развязкам по трассе на аэропорт, которые были построены к Универсиаде. Правда, в Боровом нет инфраструктуры — только ресторан и кафе. А на подмосковной Рублевке есть и фитнесы, и торговые центры, и многочисленные рестораны, и школы, и многое другое. Еще один минус — это достаточно шумное место. По Волге активно гоняют на катерах и гидроциклах. А местная золотая молодежь успокаивается летом только к утру.

Пиковая стоимость сотки земли в Боровом Матюшине доходит до 1 млн рублей. Чаще встречаются цены 500–800 тыс. рублей за сотку на первой линии у реки и 300 тыс. рублей — не на воде. Впрочем, местные риэлтеры говорят, что Боровое Матюшино достигло пика популярности: «Сейчас покупатели все чаще делают выбор в пользу “водных” участков подальше от города. Там цены раза в полтора-два ниже, чем в Боровом Матюшине. Впрочем, этот процесс только начинается. За возможность жить рядом с первыми лицами республики люди пока еще готовы переплачивать».

Казанская «Рублевка» — Боровое-Матюшино — спрятана в сосновом бору на берегу Волги

Фото: Тимур Мухаметзянов

Города-миллионники обычно следуют в фарватере Москвы, с некоторым опозданием повторяя столичные тренды. Отставая от Москвы лет на шесть-восемь, Казань только входит в стадию активной «коттеджизации». Сейчас около города возводится чуть более дюжины коттеджных поселков, но, похоже, их количество в ближайшее время будет быстро расти. «В 2000-е коттеджные поселки почти не строились — все дело в сложной процедуре перевода сельскохозяйственной земли в земли под застройку. В Подмосковье скупка колхозов, выделение земли и перевод под застройку шли в бешеном темпе, а в Татарстане все было намного медленнее и сложнее. Документы на изменение целевого назначения земли подписывались лично премьер-министром республики. Кроме того, даже переведенные участки часто не попадали под застройку — ленд-девелоперы закладывали их в банки и на вырученные деньги покупали новые и новые участки», — рассказывает один из юристов, занимающихся операциями с землей. Во время кризиса многие залоги остались у банков, и только теперь финансисты и владельцы земли разобрались в своих активах и начали формировать поселки, массово выводя землю на продажу.

Земля под Казанью стоит по московским меркам недорого — купить сотку в 20 километрах от города можно за 40–80 тыс. рублей. Впрочем, в поселке, где уже подведены коммуникации, цена составит от 100 тыс. рублей. Уровень загородных проектов растет, но поселков высокого качества пока немного. Обычно продается земля с обещаниями коммуникаций и охраной. «Поселков, скажем так, московского уровня — с интересной идеей, единой архитектурной концепцией, с благоустройством и так далее — около Казани пока не найти, — говорит директор представительства компании Honka в Татарстане Олег Князев . — Есть несколько уже построенных поселков, где все хорошо и красиво, но дома в них даже не выходили на рынок. Они строились группой знакомых для себя». Такой «корпоративный девелопмент» характерен для Татарстана в силу кланового характера экономики.