Эксперт № 30 (2014)

Эксперт Эксперт Журнал

Обмен между некоммерческим девелопером и домовладельцами может быть различным. Важно, что домовладельцы от такой сделки тоже сильно выигрывают. Чтобы в столь сложных сделках они не боялись быть обманутыми, а застройщики все-таки не смогли построить на этом месте башню, инициаторы проекта предложили, чтобы девелопером стала автономная некоммерческая организация «Дирекция квартала», учредителем которой была бы мэрия города. Это бесприбыльная девелоперская организация, которая, кроме всего прочего, строит и продает квартиры и дома на освободившихся участках.

Интересно, что вопреки заверениям чиновников, будто в старых деревянных «гнилушках» живут асоциальные элементы, социологические исследования показали, что большинство людей в 79-м квартале представляют

средний класс. Эти люди хотели бы в новых условиях вложиться в ремонт своей недвижимости. Таким образом, в модели «бесконфликтной регенерации» жильцы повышают капитализацию своей недвижимости и при этом вовлекаются в процесс регенерации. И схема приобретает оттенок известного в Европе концепта партиципации, когда жители становятся соучастниками девелоперского проекта, могут брать на себя ответственность и влиять на него. А, чтобы снизить нагрузку на бюджет, к проекту 79-го квартала присоединяются городские сообщества с ресурсами: в частности, архитекторы и маркетологи готовы участвовать в проекте либо безвозмездно, либо по очень дешевым ставкам.

С точки зрения рынка недвижимости в результате такого девелоперского проекта на рынке Самары появился бы новый продукт — квартиры в малоэтажном квартале в центре города. По мнению одного самарского девелопера, сам факт появления такого предложения заставил бы застройщиков обычных многоэтажек совершенствовать свой продукт.

Проект бесконфликтной реконструкции 79-го квартала стал одним из пилотных проектов Стратегии развития Самары до 2025 года. Разработан проект планировки территории, вокруг проекта сформировался корпус сообществ, которые готовы принять в нем участие. Сейчас региональные власти рассматривают возможность работы по такой схеме. И можно представить, как им тяжело перейти от директивного подхода «Сделайте так-то и так-то» к модели, когда жители становятся полноправными участниками реконструкции.

Проект, как уже упоминалось, предполагает сложную схему реализации и тонкую работу с домовладельцами. Отсюда зависимость проекта от того, кто им будет заниматься. Плюсом выглядит возможность долговременного развития проекта и без больших инвестиций со стороны власти или частного девелопера. Схема очень гибкая. Если все домовладельцы согласятся пожертвовать «Дирекции квартала» часть своих земель, тогда проект развивается по варианту-максимум: внутренняя улица, новые коммуникации, каждый дом получает канализацию и воду, а на освободившихся площадках строятся новые дома. Но, даже если на такой вариант сразу согласятся лишь немногие домовладельцы, модель все равно будет жизнеспособной: на первом этапе можно провести лишь застройку освободившихся участков, а весь проект займет больше времени. Важно, что сама модель выглядит тиражируемой: при определенной перенастройке она может использоваться для реконструкции исторических кварталов в разных городах.

Как избавить Крым от пиков Семенов Виктор, генеральный директор ОАО «ВНИПИэнергопром»

Решая проблемы энергоснабжения Крыма, важно не только наращивать мощности в регионе, но и не снижать максимумы потребления

section class="box-today"

Сюжеты

Промышленность:

Четко просчитанный венчур

Всегда быть в тонусе

/section section class="tags"

Теги

Промышленность

Русский бизнес

Бизнес

Крым

Энергетика

/section

Отключение Крыма от энергосистемы Украины обойдется России в 130 млрд рублей. Такова оценка министра энергетики Александра Новака . За эти деньги планируется построить на полуострове две-три электростанции общей мощностью 770 МВт. Кроме того, энергосистему Крыма соединят с российской через Керченский пролив при помощи двух высоковольтных линий. Однако вряд ли этим вложения в энергетику Крыма ограничатся.

Еще столько же потребуется инвестировать в увеличение мощности внутригородских электрических и тепловых сетей и инженерных систем зданий. 40 млрд рублей может пойти на прокладку газопровода с Кубани к электростанциям. Итого порядка 300 млрд рублей. Помимо этого необходимо решить вопрос собственности энергетических активов Крыма, часть которых принадлежит украинскому бизнесу. Не стоит забывать и про всегдашний рост строительных смет.

figure class="banner-right"

var rnd = Math.floor((Math.random * 2) + 1); if (rnd == 1) { (adsbygoogle = window.adsbygoogle []).push({}); document.getElementById("google_ads").style.display="block"; } else { }

figcaption class="cutline" Реклама /figcaption /figure

Основной потребитель электроэнергии Крыма — население, а тарифы для него остаются заниженными, даже по сравнению с тарифами в остальной России. Энергетика региона полностью дотационна. В таких условиях массовое строительство новых энергетических мощностей рискует не то что не окупиться, а лечь тяжелым бременем на всю энергосистему страны, и так зажатую в тиски экономии.

Но озвученные Минэнерго планы — это стандартный экстенсивный путь. Тогда как существуют возможности для заметного сокращения затрат путем снижения пиков энергопотребления и применения современных технологий.

Десятилетия незалежности

Крым еще в советские времена был энергодефицитным регионом. Для покрытия дефицита начали строить АЭС, но после чернобыльской катастрофы завершенную на 85% стройку заморозили. А проблема нехватки энергетических мощностей на полуострове в начале 1990-х неожиданно разрешилась сама собой. Резко снизилось промышленное потребление (с 9 млрд кВт•ч до 6 млрд), и в Крыму сложилась сбалансированная система энергоснабжения.

До 75% электроэнергии на полуостров поступало от Запорожской АЭС, а четыре крымские ТЭЦ работали по тепловой нагрузке в экономичном режиме. Электрические сети вполне обеспечивали сниженную нагрузку. Емкость украинской энергосистемы компенсировала пики и провалы электропотребления. При этом сама энергосистема Украины профицитна по электроэнергии. Это подстегнуло правительство страны целенаправленно снижать потребление газа, замещая его электричеством.

Такая политика ударила в первую очередь по тепловикам. Для ТЭЦ и котельных были введены лимиты на газопотребление. В подъездах жилых домов демонтировали батареи, ликвидировали тамбуры и устанавливали металлические неутепленные и неплотные входные двери. Похолодания в Крыму сопровождаются сильным ветром, и тепло из зданий просто выдувается, а каждый подъезд работает как огромная вытяжка. Более того, практически во всех городах было ликвидировано централизованное горячее водоснабжение. Жители вооружились электрическими калориферами и водонагревателями. Снизившееся электропотребление снова начало расти. Сказалось и стремительно возросшее использование электроэнергии для отопления рынков, магазинов, временных строений.

Нужно учитывать, что централизованные системы электроснабжения не могут без реконструкции обеспечить любую мощность любому потребителю. Каждая подстанция еще в советские годы строилась под конкретную нагрузку, и те из них, что расположены в жилом секторе, быстро оказались перегружены. Только в Севастополе при сильных похолоданиях бывает до ста отключений электроэнергии в день.

Не так быстро, но проявилась и вторая проблема — рост летнего пика электропотребления. Отдыхающие в Крыму все взыскательнее, и сдать на лето квартиру без кондиционера стало сложно. В домах, расположенных ближе к морю, владельцы квартир начали ставить сплит-системы, и пик электропотребления в жаркие дни вырос, приблизившись к зимнему максимуму. Кратно увеличились потери электроэнергии, превращающейся в тепло в сетях и трансформаторах, а отводить это тепло от энергооборудования в жаркую погоду непросто.